Financiei um imóvel pela CEF, a casa rachou, quem deve indenizar?

O sonho da casa própria pode se tornar em um grande pesadelo se o consumidor não observar com atenção todos os detalhes que envolvem e condicionam a aquisição do seu imóvel. 

Na prática, o consumidor compra o imóvel por intermédio de uma imobiliária/corretor de imóveis, ou diretamente com a construtora, pagando um sinal como entrada e financia todo saldo devedor pela Caixa Econômica Federal (CEF) ou qualquer outra instituição financeira.

Ao receber imóvel somente após alguns meses ou anos é possível verificar o surgimento de vários problemas, como rachaduras, vazamentos ou até casos mais sérios como comprometimento de sua estrutura e etc.

A primeira dúvida que surge em alguns compradores é: quem deve indenizar pelos danos? é a CEF? a Construtora? e a imobiliária intermediadora da compra do imóvel também é responsável?

Dúvida esta muito comum, pois as pessoas não possuem conhecimento adequado ou não são acompanhadas por profissional especializado para sanar suas dúvidas, e muito se ver consumidores reportando suas questões e insatisfações diretamente a CEF.

Porém, é importante frisar, que em grande parte dos casos, é equivocado requerer este direito a CEF, pois, em problemas desta natureza a atuação da instituição financeira se dá apenas para conceder o crédito ao consumidor.

Na verdade, nos casos em que a CEF somente ingressa na relação jurídica após a obra estar pronta, ficando a Construtora detentora de toda a responsabilidade de fiscalizar e construir conforme os requisitos para possibilidade de alienação imobiliária ao comprador interessado, portanto é da Construtora/Incorporadora a responsabilidade pelos vícios da construção, dando a plena garantia do produto ao comprador.

O STJ (Superior Tribunal de Justiça) textualiza em recentes julgados sobre o SFH, que:

1. Nas ações em que se pleiteia a cobertura por vícios de construção de imóvel adquirido pelo Sistema Financeiro da Habitação, o agente financeiro somente terá legitimidade passiva ad causam quando tenha também atuado na elaboração do projeto, na execução ou na fiscalização das obras do empreendimento.

2. Nas ações referentes ao Sistema Financeiro da Habitação, a Caixa Econômica Federal não tem legitimidade passiva para responder por eventuais vícios de construção nos imóveis financiados, salvo quando realiza atividade distinta daquela própria de agente financeiro estrito senso.

Quando a CEF poderá ser responsável pela indenização?

Obviamente, existem casos e casos, pois a CEF como regra, para conceder o crédito imobiliário ao comprador, realiza uma vistoria no imóvel por engenheiro civil, onde é produzido um laudo a luz das regras do SFH (Sistema Financeiro de Habitação), que poderá habilitar ou não o imóvel para financiamento, e quando a CEF é negligente na perícia, e, sendo possível constatar que o vício da construção foi inobservado ou feito “vista grossa” pela instituição financeira, ou seja, problemas que poderiam ter sido constatados na vistoria, neste caso, a CEF poderá ser responsável para indenizar.